Comprare case per affittarle (su AirBnB?). Quanto ci guadagno veramente (bonus?)

 Comprare e affittare a lungo termine o mettere la casa su AirBnB e simili per massimizzare l’investimento?

Comprare e affittare a lungo termine o mettere la casa su AirBnB e simili per massimizzare l’investimento?

Comprare immobili per poi affittarli (anche a breve termine, e magari con AirBnB) è uno dei metodi più diffusi tra le persone ordinarie per iniziare la scalata verso la libertà finanziaria o verso la costruzione di una rendita aggiuntiva.

Investire in immobili da locare non è propriamente passivo. Serve un grosso sforzo per selezionare, comprare, valorizzare e gestire la proprietà. AirBnB ha reso l’affitto a breve termine un affare più sicuro che in passato, ma non è comunque un sogno.

In realtà investire in case da affittare (approfittando anche delle agevolazioni 2018 recentemente introdotte) è una pratica molto diffusa a tutti i livelli. In Italia lo fanno aziende, imprenditori, ma più di tutti, individui e famiglie.

Ma allora se comprare per affittare può essere un ottimo investimento, perché non lo fanno tutti ?

Appunto. Stai per sapere se e quando ha senso farlo. Continua a leggere e forse scoprirai che non sapevi alcune cose.


Iniziamo da un dato. Anzi, il dato.

In realtà i valori da conoscere assolutamente PRIMA sono due, ma il secondo lo analizzerò solo alla fine.

Meglio ancora, ti farò io una domanda.

Quanto rende una casa messa in affitto nella tua città?

Spero per te che la risposta si avvicini alla realtà, altrimenti è possibile che tu abbaia sbagliato i conti.

Questo è il numero fondamentale su cui pochi non-esperti si soffermano.

Secondo un autorevole studio inglese (Worldfirst)

il rendimento medio di un immobile in Italia è del 4,08% annuo

L’italianissimo sole24ore parla addirittura del 2,8% a Milano e del 2,1% a Roma.

Queste percentuali tengono conto di TUTTO. Periodi senza inquilini, tasse medie, danni, morosità, manutenzione, etc.

 Fonte ed elaborazione dati del:  Sole24ore

Fonte ed elaborazione dati del: Sole24ore

Ora che conosco il rendimento atteso, ci sono altre cose che devo sapere assolutamente prima di imbarcarmi nell’avventura del “buy to let”, come dicono gli inglesi. La cosa che dovrebbe preoccuparmi di più è finanziare l’operazione in maniera sensata.

Le spese che devo affrontare io che compro un immobile sono riassunte velocemente qui:

  1. Notaio, avvocato e consulenze per trasferire l’immobile sono spese variabili, ma normalmente ammontano ad alcune migliaia di euro. Un notaio costa, da solo, circa il 2/4% del prezzo. Devo sapere che non esistono più i minimi tariffari, quindi devo trattare col notaio o trovarne uno più conveniente.

  2. L’agenzia che ha fatto da tramite raccoglierà dall’1% al 4% di commissione sul valore finale. Anche questo valore è trattabile (prima, non dopo).

  3. Tasse di rogito, ipotecarie, catastali (lascio libera la fantasia e immagino anche tasse inimmaginabili, perché esistono davvero!). Le catastali dipendono dalla classe, quindi farò molta attenzione a questo dato.

  4. Spese di accensione del mutuo, interessi di pre-ammortamento (mai sentiti?!), perizie tecniche, una polizza vita (…se non pago perché muoio) e una polizza sull’immobile (…se la brucio o la distruggo).

  5. IVA al 22% se acquisto dal costruttore e se la rivendo in meno di 3 anni (normativa in evoluzione). Questo importo da solo potrebbe già compromettere la convenienza dell’operazione.

  6. Eventuali spese di condominio arretrate.

  7. Eventuale arredamento. Affittare una casa arredata può essere molto più redditizio. Affittare attraverso AirBnB può essere molto conveniente in certe città, ma ovviamente mobili, bollette e lavanderia e commissioni le pagherò tutte io.

  8. Allacciamenti.

La somma di questi importi si aggiunge al prezzo d’acquisto fino a circa il 10%.


Dopo l’acquisto resteranno da pagare:

  1. Le rate del mutuo. Potrebbero essere variabili. Ultimamente tutti scelgono i tassi variabili, infatti nessuno ha la percezione di quanto potrebbero salire in futuro e pochi fanno questo terribile calcolo. Pochi sanno che tutto è trattabile in banca, soprattutto quando sto per accendere un mutuo che farà guadagnare alla banca alcune decine di migliaia di euro.

  2. Il condominio e le spese fisse relative all’immobile. La manutenzione della facciata e delle ascensori pesa molto, quindi è bene che mi informi su quando si è intervenuto l’ultima volta e con che costi.

  3. TASI, IMU e qualunque acronimo mi venga in mente. In Italia le tasse sulla casa sono davvero alte e devo considerarle attentamente nel caso sia la mia seconda o terza casa.

  4. La maggior parte delle agevolazioni fiscali sono legate all’uso che farò dell’immobile. In caso di seconda casa, mi resta ben poca convenienza. È bene che tenga in mente che le leggi cambiano e gli sconti e le riduzioni di cui sto godendo potrebbero sparire, compromettendo il mio piano.

  5. Le ristrutturazioni. In genere ogni 15/20 anni.

È chiaro che alcune persone che iniziano un business di “acquisto per affittare”, non conoscono questi fattori, e quindi mettono ingenuamente a repentaglio la riuscita dell’operazione.


Oggi provo a mettere insieme tutto quanto devo sapere prima di iniziare a generare una rendita automatica da un immobile messo in affitto.

La logica vuole che, per far funzionare un “buy to let” è fondamentale che le spese siano inferiori alle entrate dopo le tasse.

Così facendo l’immobile si paga da solo grazie a un circolo virtuoso che ho innescato. Un concetto tanto banale che un sacco di gente ci inciampa.


Prima di comprare un immobile dovrò quindi fare questi calcoli con ben poco ottimismo. Certo che posso comprare casa col mutuo al 90% e metterla su AirBnB, ma è necessario che io mi garantisca che questo sia un affare e non una perdita, facendo dei calcoli a cui sono normalmente “allergico”.

 Come iniziare con airbnb? Affitto ordinario o airbnb? Ragazze sul balcone

Quando affitto su AirBnB o altri portali simili le commissioni sono variabili. In realtà con AirBnB sono abbastanza basse, però offre meno di altri portali. All’importo depurato dalle commissioni poi dovrò sottrarre le tasse. Come se non bastasse mi toccherà pagare le bollette che in genere sono più alte del normale. La lavanderia e la manutenzione immediata saranno sempre a carico mio. A questo si aggiunge il tempo di gestione della proprietà e la pulizia a fine soggiorno.

Io sono uno dei primi iscritti d’Europa ad AirBnB come viaggiatore, io sono esigente (traduci: pesante), e so che non è affatto facile gestire le richieste. Ci si scambia molte email prima di concludere e non è sempre un processo fluido. Per lavorare bene poi servono ottime recensioni che si accumulano solo rendendo un ottimo servizio.

Chi cerca un AirBnB non cerca un hotel ma vuole un’esperienza locale, delle persone del posto che gli danno consigli, magari vorrebbero essere chiamati per nome ed essere ricordati. Io frequento regolarmente nuovi amici che ho conosciuto con AirBnB. Chi non conosce queste piattaforme perché non le ha mai usate farebbe meglio a starne lontano.

Il calcolo “se affitto casa su internet ai turisti a 100€ al giorno a fine mese sono 3000€” è una cialtroneria.



Riassumiamo i vantaggi di AirBnB per gli affitti brevi:

  1. Motore efficiente, affidabile. Le mie proprietà hanno buona visibilità.

  2. Assicurazione “garanzia host”che copre danni alla proprietà.

  3. Protezione Assicurativa Host, si attiva per coprire richieste di risarcimento da terze parti.

  4. Prezzo per soggiorno giornaliero molto più alto di quello ottenibile con un affitto lungo.

  5. Posso scegliere io chi entra e chi no, vedendo il profilo e la foto.

Svantaggi:

  1. Commissioni. Pagano entrambe le parti coinvolte.

  2. Gestire le case è un lavoro, non è una rendita passiva.

  3. Tasse normalmente più alte che per gli affitti lunghi.

  4. Frequenti interventi alla proprietà che ricadono sempre sul proprietario.

  5. Guadagni ridotti nel caso mi volessi far gestire la proprietà o le prenotazioni da agenzie o da terzi.

Quindi vedo che un’idea semplice come quella di comprare casa per fare affitti brevi non è poi così semplice da realizzare senza incontrare certe condizioni.

Se voglio essere piuttosto sicuro che l’affare “buy to let” vada a buon fine devo:

  1. Incassare mensilmente circa il 125% di quanto mi costa.

  2. Non chiedere un mutuo che superi il 70% del costo.

  3. Stanziare un deposito di emergenza del 20% del costo.

Non potendo conoscere tutte queste variabili è buona norma chiedere la consulenza di un esperto del settore. Ovviamente anche questo ha un costo che dovrò sottrarre dal risultato finale, ma può valere la pena.

Una via di mezzo tra affitti “web” brevissimi e affitti a lungo termine sono le case per gli studenti.

Questi pagano ordinariamente di più per metro quadrato ma portano altri problemi. Uno è che sono vivaci e spesso i vicini non lo apprezzano. Un altro è che non restano a lungo, lasciandomi con il perenne problema di “aprire le selezioni” a nuovi inquilini.

Qualcuno obietterà che comunque sto comprando un immobile che aumenta di valore nel tempo. Ma neanche questo è sempre vero e la storia lo insegna.

Il rendimento che generano gli immobili è di due tipi, quello che genera l’affitto e quello della rivalutazione al momento della vendita.

Recenti studi riportano che però è difficile avere una casa che genera un canone alto in una zona che si rivaluta piuttosto costantemente. Una omissione piuttosto diffusa tra chi racconta di aver comprato e poi venduto casa a prezzo più alto è il non menzionare le tasse sul capital gain e i costi di transazione.


Un’altra domanda che spesso evito di farmi prima di iniziare un’attività di “acquisto per affitto” è se la proprietà debba essere vicina a dove vivo.

Nella maggior parte dei casi la risposta è si, ma andrebbero presi in considerazione alcuni elementi. Ad esempio, se il mio obiettivo è ottenere un rendimento alto (piuttosto comune come desiderio, vero?) servirà che il prezzo di acquisto sia ragionevole e il canone almeno potenzialmente alto. La probabilità che queste due condizioni si verifichino esattamente nel mio quartiere sono basse…o io sono un tipo fortunato.

Sarà normale, facendo una ricerca, scoprire che in altre città e altri quartieri (o paesi) posso guadagnare molto di più a parità di investimento. (Ne parlerò in futuro, questa è un’altra storia).


Quanto scrivo è frutto di ricerca e approfondimenti. Condividerlo con persone sveglie come te, è un bel gesto che per me è motivo di orgoglio e soddisfazione.

 Affitto breve o lungo? Vista dall’alto

Nell’immobiliare, si sa che è necessario azzeccare il timing giusto e comprare esattamente dove i prezzi al metro poi saliranno. Molto facile a dirsi e molto facile fare previsioni avventate.

Dato che questo dato è impossibile da prevedere con accuratezza, mi affido al buon senso.

  • I quartieri adiacenti a zone dove i prezzi sono saliti molto negli ultimi periodi sono indicativamente candidati a seguire la stesso trend.

  • Le zone dove si stanno costruendo nuove linee di trasporto o centri commerciali anch’esse potrebbero diventare più appetibili, se non lo sono diventate già.


La seconda domanda cruciale che devo fami da investitore in case da affittare è il tempo di rientro dall’investimento.

Mi ricordo che la casa non è mia fino a quando non avrò pagato l’ultima rata. E invece lo sarà da subito se l’ho pagata tutta con mie risorse il giorno dell’acquisto.

Una piccola ma drammatica differenza.

Quando ho un capitale da investire, sarò noioso, ma desidero sempre le stesse cose.

Voglio diversificare e ottenere il massimo rendimento con il minimo rischio. Quando possibile, voglio che il capitale non sia immobilizzato troppo a lungo o che non lo sia affatto.

L’investimento in immobili da mettere a reddito non soddisfa mai l’ultima condizione.

Mi chiedo sempre quale sarebbe l’impatto se volessi liberarmene in anticipo sui tempi stabiliti . Normalmente è disastroso, dato che i vantaggi maggiori dagli immobili spesso arrivano dopo molti anni di attesa/lavoro.

Secondo le valutazioni di una curiosa agenzia inglese, i tempi di rientro dell’investimento necessari dopo aver acquistato casa a Roma e a Milano e averla messa finalmente in affitto sono lunghissimi, eccoli:

✅ Roma: Quadrilocale medio, prezzo indicativo >900.000€

  • Affitto ordinario circa 1700€/mese - Tempi di rientro stimati 44 anni(!)

  • Affitto web tipo AirBnB circa 4200€/mese - Tempi di rientro stimati 18 anni

✅ Milano: Quadrilocale medio, prezzo indicativo >800.000€

  • Affitto ordinario circa 1700€/mese - tempi di rientro stimati 41 anni(!)

  • Affitto web tipo AirBnB circa 5000€/mese - tempi di rientro stimati 14 anni

Dati: 2017 Nested

Prendo atto che parliamo di un raffronto utile, mi serve a riflettere, ma è scorretto alla base. Pere con mele! Di fatto gestire affitti brevi, dicevamo, è un lavoro e ha dei costi. Amministrare case e proprietà in maniera tradizionale con affitti a lungo termine è molto meno faticoso e dispendioso.

La metodologia di calcolo utilizzata nel raffronto inoltre non è nota.

A mio parere i rendimenti generati dagli affitti web riportati in tabella potrebbero essere ottimistici rispetto alla realtà. Non dimentichiamo poi che molte città del mondo stanno limitando e regolamentando pesantemente l’attività di siti come AirBnB. Questo andrebbe riportato nel mio business plan immobiliare come variabile esogena.

Investire in immobili quando si hanno tutti i dati alla mano è molto più saggio. Resteranno sempre una serie di variabili fuori dal mio controllo, ma prendendo spunto dagli esempi menzionati posso tentare di sbagliare meno e raggiungere l’obbiettivo di rendimento in tempi (un po’ meno in)certi.

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Tiriamo le somme:

Per tanti la casa è l’investimento più importante della vita, spero queste mie valutazioni aiutino a riflettere.

Recentemente ho iniziato a tenere d’occhio nuove opportunità in arrivo dal web sull’immobiliare. Sono metodi per entrare nel mercato e cominciare a capire come funziona investendo solo una frazione di quanto costerebbe farlo “dal vivo” e da soli. Uno dei siti più famosi anche in Italia è Housers, uno meno famoso ma che mi piace di più è EstateGuru.

Ultimamente per diversificare geograficamente guardo a un gigante del “buy to let”, ossia l’agenzia inglese che compra per affittare. Questi sono specializzati in acquisto a scopo affitto. A volte costruiscono palazzi da affittare agli studenti. Appena conclusa l’operazione poi frazionano gli investimenti e li rendono disponibili al pubblico.

In sostanza posso investire in immobili in affitto (che scelgo io sul loro sito) anche solo con 250 sterline inglesi, circa 300€. Un modo meno impegnativo di quello menzionato sopra. I rendimenti medi finora hanno superato il 7% annuo. I rischi sono simili a quelli di chi investe in case da affittare, ma un vantaggio è poter diversificare su molte proprietà e poter investire cifre anche piccole.

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NOTA IMPORTANTE: Le indicazioni contenute in questa analisi sono da considerarsi meri strumenti di informazione e non intendono costituire in nessun modo consulenza finanziaria, sollecitazione al pubblico risparmio,  suggerire o promuovere alcuna forma d'investimento.  Le idee, i concetti e tutto ciò di cui scrivo, sono semplicemente la mia opinione basata su quello che ho studiato e quasi sempre provato io stesso.

Io non sono un consulente d'investimento né aspiro a esserlo.
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